房贷利息怎么算？

房贷利息是你向银行借钱的成本，按你还没还清的本金计算。浮动利率房贷的利率分两段：标准基准利率（SBR），加上银行给你那一笔贷款的加码。SBR 只跟着国家银行的隔夜政策利率（OPR）走。

OPR 和 SBR 是什么？跟房贷利率有什么关系？

• OPR：国家银行货币政策委员会决定。2026 年 9 月 3 日的会议维持在 2.75%，下一次会议是 11 月 5 日。
• SBR：国家银行 2021 年 8 月 11 日公布，2022 年 8 月 1 日起用于新批的浮动利率零售贷款。国家银行写明 SBR 只跟 OPR 挂钩，OPR 不动，SBR 就不动。
• 你的利率：SBR 加上银行的加码。以 Maybank 为例，官网公布的 SBR 是 2.75%（2025 年 7 月 11 日起）；一笔 RM350,000、30 年的房贷，官网列出的参考实际利率是每年 3.90%。

房贷月供怎么算？用真实数字走一遍

用 Maybank 官网那组参考数字：贷款 RM350,000，30 年，也就是 360 个月，年利率 3.90%。按每个月还一样多的标准算法：

头几年的月供大部分是利息，因为利息按还没还的本金计算。本金一点一点减少，每个月里利息那一份就一点一点变小，本金那一份变大。

以上假设 30 年利率不变，由本站按标准公式计算。银行的实际计法以你拿到的产品披露单（PDS）为准，数字会有些微差别。

SBR 变了，月供怎么变？

银行的产品披露单会写明 SBR 变动时月供跟着变，并附上 SBR 上升 1% 和 2% 的对照。用同一笔贷款算：

SBR 降下来，月供也会跟着降。

假设从第一个月起就是表中的利率。

签约前看哪一份文件？

产品披露单（Product Disclosure Sheet，PDS）。国家银行 2024 年 12 月 2 日发布的《产品透明与披露政策文件》对它有规定。拿到手先看三样：实际利率、每月供款、SBR 变动时的对照表。