买卖合约（SPA）怎么看？Schedule G 与 Schedule H：交屋期限、迟交赔偿 LAD、分期付款表
向持牌发展商买新盘，买卖合约（Sale and Purchase Agreement，SPA）不是发展商自己写的，是法令规定的格式：有地房产用 Schedule G，分层房产（condo、serviced apartment）用 Schedule H。分期怎么付、几时交屋、迟交怎么赔、交屋后保修多久，全部写在这份合约里。看懂这几条，就知道你手上有哪些权利。
一句话：有地 Schedule G，签约起 24 个月交屋；分层 Schedule H，签约起 36 个月交屋 —— 但有些公寓项目的合约写 48 个月，甚至 60 个月，要看你买的项目。迟交，发展商按房价年息 10% 逐日赔给你。付款是 10% ＋ 65% ＋ 17.5% ＋ 2.5% ＋ 5%，交屋后有 24 个月缺陷保修。
Schedule G 和 Schedule H 有什么分别？
| Schedule G（有地） | Schedule H（分层） | |
|---|---|---|
| 适用 | 排屋、半独立、独立式等有地房屋，连地一起买 | 公寓、服务式公寓等分层单位 |
| 交屋期限（法定格式） | 签约起 24 个月（第 24 条） | 签约起 36 个月（第 25 条） |
| 迟交赔偿（LAD） | 房价的年息 10%，从期限届满那天逐日算到你拿钥匙那天 | |
| 交屋条件 | 完工证明（CCC）、水电可接通（第 26 条） | 完工证明（CCC）、分层地契已发、水电可接通（第 27 条） |
| 分期付款 | 签约 10%，工程进度 65%，交屋 17.5%，交地契 2.5%，律师托管 5% | |
| 缺陷保修期 | 交屋起 24 个月（第 27 条） | 交屋起 24 个月（第 30 条） |
| 你迟付分期款 | 收到通知 30 天后，年息 10%，逐日计算（第 10 条） | |
交屋期限：24 个月、36 个月，还是更久？
法定格式里，有地房产是签约起 24 个月，分层房产是签约起 36 个月。是从签约那一天算，不是从动工那一天算。
不是每一个公寓项目都是 36 个月。实际上，有些公寓项目的合约写的是 48 个月，甚至 60 个月 —— 要看你买的是哪一个项目。所以签约前，一定要翻到合约的交屋期限条款，看清楚写的是几个月，再推算大概几时拿钥匙。销售人员口头讲的日期不算数，合约写的才算。
发展商迟交屋，赔多少？
Schedule G 第 24 条、Schedule H 第 25 条：超过交屋期限，发展商要按房价的年息 10%，从期限届满那天开始，逐日算到你拿钥匙那天，赔给你。这笔钱叫 LAD（liquidated and ascertained damages）。
假设数字：房价 RM600,000，迟了 90 天交屋 → RM600,000 × 10% × 90 ÷ 365 ≈ RM14,794.52。
发展商要在发出交屋通知时就把 LAD 付给你；没付，你可以直接从还没付的分期款里扣。索赔的权利，从你拿钥匙那天开始算（第 25(4) 条）。
分层项目的公共设施（例如泳池、会所）也有期限，迟了按房价最后 20% 的年息 10% 赔（Schedule H 第 29 条）。
假设数字：房价 RM600,000，公共设施迟了 90 天 → RM600,000 × 20% × 10% × 90 ÷ 365 ≈ RM2,958.90。
分期付款表：Schedule H（分层）每一期付什么？
| 期数 | 什么时候付 | % |
|---|---|---|
| Stage 1 | 签约当天 | 10 |
| Stage 2(a) | 大楼地下工程完成，包括地基 | 10 |
| Stage 2(b) | 你那个单位的钢筋混凝土结构完成 | 15 |
| Stage 2(c) | 单位的墙完成，门框、窗框装好 | 10 |
| Stage 2(d) | 屋顶／天花、电线、水管（不含配件）、煤气管（如有）、室内电讯管线完成 | 10 |
| Stage 2(e) | 单位内外装修完成，包括墙面 | 10 |
| Stage 2(f) | 大楼的排污工程完成 | 5 |
| Stage 2(g) | 大楼的排水沟完成 | 2.5 |
| Stage 2(h) | 大楼的道路完成 | 2.5 |
| Stage 3 | 拿钥匙（水电已可接通） | 17.5 |
| Stage 4 | 拿钥匙时，发展商同时交出过户文件和分层地契正本 | 2.5 |
| Stage 5 | 拿钥匙时付，由发展商律师托管：交屋后 8 个月放 2.5%，24 个月放 2.5% | 5 |
| 合计 | 100 |
分期付款表：Schedule G（有地）每一期付什么？
| 期数 | 什么时候付 | % |
|---|---|---|
| Stage 1 | 签约当天 | 10 |
| Stage 2(a) | 房子的地基完成 | 10 |
| Stage 2(b) | 房子的结构框架完成 | 15 |
| Stage 2(c) | 房子的墙完成，门框、窗框装好 | 10 |
| Stage 2(d) | 屋顶、电线、水管（不含配件）、煤气管（如有）、室内电讯管线完成 | 10 |
| Stage 2(e) | 房子内外装修完成，包括墙面 | 10 |
| Stage 2(f) | 排污工程完成 | 5 |
| Stage 2(g) | 排水沟完成 | 2.5 |
| Stage 2(h) | 道路完成 | 2.5 |
| Stage 3 | 拿钥匙（水电已可接通） | 17.5 |
| Stage 4 | 拿钥匙时，发展商已交出登记在你名下的地契正本 | 2.5 |
| Stage 5 | 拿钥匙时付，由发展商律师托管：交屋后 8 个月放 2.5%，24 个月放 2.5% | 5 |
| 合计 | 100 |
每一个 Stage 2 的阶段完成，发展商会发书面通知给你（有贷款的话也发给银行），附上发展商建筑师或工程师签的证明；你收到通知后 30 天内付。国家房屋局也写明：签买卖合约之前，发展商不能收任何钱。每一期的细节，看〈新盘分期付款怎么付〉那一篇。
发展商叫你收屋，你没去呢？
Schedule G 第 26(3) 条、Schedule H 第 27(3) 条：发展商发出交屋通知 30 天后，不管你有没有去拿钥匙，都当作你已经收屋。分层单位的地税、门牌税、管理费这类开销，从你收屋那天（或单位过到你名下那天，取较早者）开始由你负责（Schedule H 第 21 条）。缺陷保修期 24 个月，也从收屋那天开始算。
合约里还要看哪几样？
- 发展商执照号码：写在合约开头，发展商在合约里保证执照有效（Schedule G 第 22 条、Schedule H 第 23 条）。
- 附上的批准图则：你买的那个单位在哪里、多大，看合约附上的批准图则。
- 附表四：建筑规格：结构、墙、屋顶、天花、窗、门、五金、墙面、地面、卫浴与水管、电器、室内电讯管线。交屋时做出来跟规格不一样，在缺陷保修的范围里。
- 律师费和印花税谁付：双方各付自己的律师费；合约和转名的印花税、登记费由买家付（Schedule G 第 30 条）。要准备多少，看〈马来西亚买房要准备多少钱〉指南。
相关
出处
- 《房屋发展（管制与执照）（修订）条例 2015》P.U.(A) 106/2015 官方文本（房屋及地方政府部 JPN 网站）：附表 G 第 22、24、26、27、30 条与第三、第四附表；附表 H 第 10、21、23、25、27、29、30 条与第三附表。原文
- 国家房屋局执法常见问题（2023-10-07 更新）：签约前不得收费。原文
- 国家房屋局〈Tips Kepada Pembeli Rumah〉：每期付款通知要附建筑师或工程师证明。原文
- 有些公寓项目的合约交屋期限为 48 或 60 个月：Simon 实测（在地项目的买卖合约）。个别项目以其合约为准。
以上为法定合约格式的条文。你签的合约以合约本身为准。最后核实：2026 年 10 月 11 日。
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