JMB、MC 是什么？公寓由谁管、业主大会、投票权，有纠纷找分层管理审裁庭

买公寓，你买的不只是自己那个单位，还有整栋楼公共设施的一份。这栋楼由谁来管、管理费怎么定、你有多少话语权，都写在《2013 年分层管理法令》里。管理分三个阶段：发展商 → JMB → MC。

三个阶段，各由谁管？

JMB 在 MC 第一次大会后 3 个月解散，要在 1 个月内把余款和记录交给 MC（第 27 条）。如果 MC 在 JMB 第一次大会之前已经成立，就不用设 JMB（第 17(5) 条）。

发展商不开 JMB 大会，怎么办？

• 召开 JMB 第一次年度大会是发展商的责任，不开是违法，最高罚款 RM250,000 或坐牢 3 年（第 18(2) 条）。
• 发展商要在大会前至少 14 天书面通知所有买家，并在项目显眼处张贴（第 18(3) 条）。
• 大会上，发展商要提出未来 12 个月的管理预算（第 18(4) 条）。
• 发展商没在期限内开会，地方政府的建筑物专员（Commissioner of Buildings）可以委任他人召开，费用由发展商付（第 18(5) 条）。

发展商交给 JMB 的，有哪些？

发展商管理期结束前，要把以下东西移交给 JMB（第 15 条）：

• 管理费户口和 sinking fund 户口的余款；
• 管理处、所有资产，以及经审计的账目；
• 批准图则、维修保养合约、承包商名单；
• 公共设施的保修书、使用说明和技术资料；
• 业主名册，以及所有保险单的正本。

不移交也是违法，最高罚款同样是 RM250,000 或坐牢 3 年（第 15(4) 条）。

业主大会上，你有多少票？

• 举手表决：一个单位一票。
• 投票表决（poll）：按你那个单位的份额单位（share units）计票。份额单位也决定你分摊多少管理费。
• 欠钱不能投票：大会前第 7 天，还欠管理费、sinking fund 或其他应缴款项的业主，不能投票（法令附表二第 21 条，MC 阶段）。

管理费怎么按份额单位算，看〈Maintenance fee 怎么算〉那一篇。

跟管理层有纠纷，找谁？

可以向分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）申请。要点：

• 申索上限：RM250,000（第 105 条）。
• 谁可以申请：发展商、买家、业主、JMB、MC、管理代理等（第 107 条）。
• 一般不用请律师：除非案件涉及复杂法律问题（第 110 条）。
• 可以处理的事包括：追讨管理费、要求召开大会、撤销违规的大会决议、更改迟付利率、调整保险金额、要求交出资料与文件、单位或公共设施缺陷的维修费用纠纷（附表四第一部分）。
• 不遵守审裁庭的判决是刑事罪，最高罚款 RM250,000 或坐牢 3 年（第 123 条）。

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出处

1. 《2013 年分层管理法令》（Act 757）第 15、17、18、27、46、57、105、107、110、123 条，附表二第 21 条，附表四（布城机构网站副本）。原文

以上为法令条文。个别项目的管理阶段与安排，以该项目的实际情况为准。最后核实：2026 年 10 月 12 日。