柔佛 83 个项目、1674 亿：2030 年要多 20 万个工作，这些人要住哪里
讲新山房产，最常听到的两句是「RTS 要通了」和「SEZ 要来了」。这两句都对，但都讲不出重点。真正撑住住房需求的不是铁路，是人 —— 而柔佛这个月把人的数字摊开了。
一句话：柔佛经济转型计划（JETP）底下点名 83 个投资项目、总值 RM1,674 亿，目标 2030 年把州 GDP 推到 RM2,600 亿、新增超过 20 万个工作。同一时期，全州有 609 个住宅项目、近 11.5 万间房在路上。
先看钱从哪里来
JETP 这 83 个项目覆盖八个领域：电子电机、能源、化工与石化、医疗与制药、航太、物流、旅游、农业。这一份名单的意义在于，它不是招商口号，是已经点名的项目。
柔佛这两年在全国投资里的位置也对得上：2026 年上半年，柔佛与雪兰莪合计占了全国 RM2,185 亿批准投资额的 RM1,294 亿（约 59.2%），其中柔佛是 RM594 亿。
| 数字 | 内容 | 时间 |
|---|---|---|
| 83 个 | JETP 底下的投资项目 | 至 2030 |
| RM1,674 亿 | 这些项目的总值 | 至 2030 |
| RM2,600 亿 | 柔佛州 GDP 目标 | 2030 |
| 超过 20 万个 | 新增工作目标 | 2030 |
| 超过 10 万个 | 其中 JS-SEZ 底下的高薪职位 | 2030 |
| RM594 亿 | 柔佛的批准投资额 | 2026 上半年 |
再看这些工作是什么薪水
这一点决定了需求落在哪一个价位带。柔佛方面提过，这一批职位的薪资范围是 RM3,000 到超过 RM15,000。JS-SEZ 另外给了两个税务诱因：符合条件的企业企业税 5%、知识型员工个人所得税 15%。
把这三样放在一起 —— 高薪职位、低税率、公司已经落地 —— 得到的结论不是「房价会涨多少」，而是会有一批固定收入在 RM5,000 以上、要在新山长住的人出现。这一群人租房，也买房。
供给这一边：609 个项目，近 11.5 万间房
需求讲完要讲供给，不然就是单边故事。
- 全州 609 个住宅项目，预计 2030 年前完工，合计接近 11.5 万间房。
- 其中 507 个是非分层住宅（有地房产为主）。
- 新山一个区就占了 244 个项目（约 40%）、约 70,460 间房。
- 柔佛人口 422 万（2026 年 7 月 31 日，统计局），中位数年龄 31.3 岁，15 至 64 岁约 149 万人。州结构蓝图 RSNJ 2030 预估 2030 年人口会超过 630 万。
那「过剩」到底怎么看
这是买家最常问、也最容易被吓到的一题。实际数字是分层次的：
- 已完工滞销的高楼住宅：814 个单位（2026 年第一季，Napic），占全州住宅滞销量的 21%。这个数字一年内从 2025 年第三季的 1,071 个降了约 24%。
- SOHO 与服务式公寓另计：10,349 个已完工未售单位（2026 年第一季），而且几乎全部集中在新山。
- 未来供给方面，顾问方面提到高楼还有约 6 万个单位在路上。
所以「新山过不过剩」这个问题本身问错了。住宅高楼的滞销量在降，真正堆着的是 SOHO 与服务式公寓那一类。两者在新山是完全不同的两个市场，地契不同、买家不同、租客不同。你要判断的不是「新山」，是你看中的那一栋站在哪一边。
这正是这个站每一个项目页都把地契、地契用途、单位数、申报价格区间、准证号写出来的原因 —— 没有这几项，就只能跟着大标题走。
需求来自哪里：不只是本地人
顾问方面提到一个关键来源：在新加坡赚新币的马来西亚人。这一群人的购买力不受柔佛薪资水平限制，而 RTS 通车之后通勤成本会再降一截。这也是为什么关卡走廊那一带的项目，跟新山其他地区是两套定价逻辑。
另一组数字也值得记：顾问方面给出市中心优质服务式公寓的租金回报约 6% 至 8%。
回报率是市场参考，不是保证。看到「保证租金回报」的方案，先看〈保证租金回酬（GRR）稳不稳〉。
相关
出处
- JETP 底下 83 个项目、总值 RM1,674 亿、2030 年州 GDP RM2,600 亿与超过 20 万个新职位、八个领域：柔佛数码媒体新闻官 Muhammad Imran Mohd Razib 的评论，经 Media Digital Johor 发布，The Independent Singapore 2026 年 10 月 26 日报道。
- 609 个住宅项目／近 11.5 万间房、507 个非分层、新山 244 个项目约 70,460 间房、柔佛人口 422 万与中位数年龄、RSNJ 2030 的 630 万人口预估、已完工滞销高楼 814 个单位（占 21%，较 2025 年第三季 1,071 个下降约 24%）、SOHO 与服务式公寓 10,349 个已完工未售单位、约 6 万个高楼未来供给、市中心服务式公寓租金回报 6% 至 8%、在新加坡赚新币的买家为需求来源：EdgeProp.my〈Johor adds 115,000 homes to meet demand fuelled by industrial, RTS, JS-SEZ〉，2026 年 10 月 4 日（印刷版 2026 年 9 月 10 日），数据来源 EPIQ、统计局（DOSM）、Napic 与 CBRE。
- 2026 年上半年柔佛与雪兰莪合占全国批准投资额 RM1,294 亿／59.2%、柔佛 RM594 亿；超过 10 万个 JS-SEZ 高薪职位与 RM3,000 至超过 RM15,000 的薪资范围；JS-SEZ 的 5% 企业税与 15% 知识型员工个人所得税：同上报道，引述 MIDA、柔佛州务大臣翁哈菲兹 2026 年 8 月 17 日的谈话与 CBRE。
本页为一般资讯与评论，不构成投资建议，不含任何回报预测。目标与预估均为官方或顾问公布之计划值，实际结果可能不同。最后核实：2026 年 10 月 27 日。
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