短租要全国统一管了：但真正决定你能不能做 Airbnb 的，不是政府

2026 年 10 月 26 日，房屋及地方政府部副部长在国会说，全国统一的短期住宿框架草案已经进入最后审阅阶段。消息一出，「Airbnb 要被管了」传了一轮。但如果你买的是公寓或服务式公寓，真正决定你能不能做短租的那一关，六年前就已经定下来了，而且它不在政府手上。

政府这一边：框架还在路上

房地部透过 PLANMalaysia，正在跟旅游艺术及文化部、各州政府与地方政府一起拟一份全国通用的规划指南。重点是：只有在地方政府注册、符合执照条件的单位，才能合法经营短期住宿。

• 分层产业照旧受管理层细则约束 —— 框架明文保留 2013 年分层管理法令底下 JMB 与管委会的权力。
• 没有订下夜数上限。副部长说，任何上限都要同时考虑屋主的收入机会、旅游需求、公共安全与居民生活。
• 平台要配合。政府希望 Airbnb 这类平台在刊登之前自动核查执照状态，未持照或违规的要下架。
• 执法有法可依。可依 1976 年城乡规划法令、1974 年街道、沟渠与建筑物法令及地方附例采取行动，并封锁违规刊登。

进度：文件正在跟旅游部做最后审阅 → 之后呈内阁 → 在国家地方政府理事会取得共识 → 各州与地方政府采纳。目前还没有在全国生效，也没有公布全国实施日期。

槟城已经先走一步：2023 年 4 月 1 日起实施分层指南，2026 年 8 月 1 日起执行自己的私人住宿附例。

更硬的那一关：你那栋楼的管理层

这一条才是实际会挡住你的。

2020 年，联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation（[2020] 1 LNS 1131）判定：管委会在股东特别大会上通过的细则，可以禁止单位作商业用途，包括短期出租。

两个关键之处，值得买家记住：

1. 商业地契救不了你。那个案子里，地契的明定条件就是「商业建筑」。法院把国家土地法典第 120 条与分层管理法令第 70 条一起读，结论是：细则是在既有地契条件之上再加一层管理规范，不是推翻地契。
2. 「短租不算买卖交易」。屋主主张细则违反分层管理法令第 70(5)(a) 条（细则不得限制单位的交易）。法院不同意 —— 短租给住客的是准可（licence），不是租赁，所以不属于该条所讲的「交易」，细则因此有效。

所以买之前要查什么

这四样，签约之前就能查，而且查得到：

1. 现行的管理细则（house rules / by-laws）有没有禁止或限制短期出租、商业用途。
2. 那份细则有没有依法通过并向建筑物专员（COB）存档 —— 没有依程序通过的细则，效力有争议。
3. 管理层过去有没有真的在执法：发过警告信、罚过款、向分层管理仲裁庭申诉过。
4. 地方政府对那一区的短期住宿目前怎么处理，要不要执照。

新盘还没有管理层的，要看的是另一套：发展商在销售文件里对短租怎么写、交楼后第一份细则谁拟、JMB 成立后业主结构长什么样。

这件事对新山买家为什么特别重要

新山买家里，有一大群人的算盘是「自己偶尔住、其余时间短租出去」。这个算盘成不成立，不取决于新山有没有游客，取决于上面那几条。

而且新山的供给结构刚好踩在这一点上：服务式公寓与 SOHO 占了很大比重，这一类几乎都建在商业地契上 —— 正是最容易误以为「商业地契＝可以做生意＝可以短租」的那一类。联邦法院那一判，针对的就是这个误会。

想清楚地契与用途的分别，可以先看〈Strata title 和 individual title 有什么分别〉与〈Serviced apartment 和 condo 有什么差别〉。

常见问题

马来西亚做 Airbnb 合法吗？

分两层看。第一层是政府：全国通用的短期住宿（short-term residential accommodation，STRA）规划指南，由房屋及地方政府部（KPKT）透过 PLANMalaysia 在拟，目前还是草案。方向是只有在地方政府注册、符合执照条件的单位才能合法经营。第二层是你那栋楼的管理层，这一层现在就已经有效。

管委会禁止短租，政府的新框架能不能盖过它？

不能。框架明文保留 2013 年分层管理法令底下 JMB 与管委会的权力。联邦法院 2020 年在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation 已经判过：管理机构可以用细则禁止短期出租。

我的单位是商业地契（SOHO／服务式公寓），是不是就可以做 Airbnb／民宿？

不是。同一宗判决明确说，单位坐落在商业地契上不构成例外。地契用途不是答案，细则才是。

新框架什么时候生效？一年可以出租多少晚？

还没定案 —— 副部长 2026 年 10 月 26 日在国会答询时说明框架仍在拟定。目前没有订下夜数上限。

买之前怎么查这一栋能不能做短租？

查两样：该栋楼的 house rules／by-laws 有没有禁止短期出租，以及管委会有没有通过相关细则。这两份文件买之前拿得到，买之后才知道就太晚了。

相关

• 马来西亚买房前必懂
• 马来西亚买房之后必懂
• Serviced apartment 和 condo 有什么差别

出处

1. 全国短期住宿框架的内容、分层产业仍受 JMB／管委会细则约束、未订夜数上限、平台核查与下架、目前进度（与旅游部最后审阅 → 内阁 → 国家地方政府理事会 → 各州采纳）、槟城的两个日期：房屋及地方政府部副部长 Aiman Athirah Sabu 于 2026 年 10 月 26 日在国会答问时的说明，经 The Edge Malaysia 同日报道。
2. 管委会细则可禁止短期出租、商业地契不构成例外、短租属准可而非租赁故不受分层管理法令第 70(5)(a) 条限制：联邦法院 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation [2020] 1 LNS 1131，经 Skrine 律师事务所 2020 年 10 月 23 日的案例简报整理。
3. 细则须经大会通过并向建筑物专员存档、执法与仲裁途径：2013 年分层管理法令及其附属规则。

本页为一般资讯与评论，不构成法律意见。全国框架尚未生效，个别项目的细则与地方政府规定以该项目与该地方政府的最新文件为准。最后核实：2026 年 10 月 27 日。