Strata title 和 individual title 有什么分别？分层地契、个别地契一次看懂

Strata title（分层地契）是一栋楼里每一个单位各自一张地契，电梯、泳池这些公共设施归全体业主共有。Individual title（个别地契）是有地房屋那一块地自己一张地契。两种都是州土地局发的正式地契，差别在你拥有的是什么、每年要缴什么。

一张表看差别

什么是 strata title？

一块地上盖了多层的大楼，土地局把楼里的每一个单位分开发地契，这就是分层地契。联邦土地与矿务总监署（JKPTG）的常见问题里有几个要懂的名词：

• Parcel（petak）：你买的那个住宅或商业单位。
• Accessory parcel（petak aksesori）：跟着单位一起用的部分，例如停车位、阳台；不能跟单位分开买卖。
• Common property（harta bersama）：不属于任何单位的部分，例如电梯、楼梯、多用途厅、垃圾房、出入通道、泳池。
• Share units（unit syer）：每个单位分到的份额，决定你在业主大会的投票权，以及要分摊多少管理费。
• Management corporation（MC，perbadanan pengurusan）：分层登记册一开立就自动成立，由全体业主组成，是公共设施的拥有人。

Strata title 什么时候发？

按 Schedule H 合约第 12 条，发展商要自己出钱，在交屋之前申请好分层地契；第 27(1)(b) 条把「分层地契已经发出」列为交屋的条件之一。如果地契因为不是发展商的原因还没发，发展商要先向房屋管制官拿书面证明，才可以交屋（第 28(1) 条）。

法令也定了时限：发展商要在拿到主体结构证明后 3 个月内申请分层图则，图则批准后 1 个月内申请分层地契，各可延长一次。没有按时申请，最高罚款 RM100,000 或坐牢 3 年。地契先发在发展商名下，再用 14A 表格过户给你。

什么是 individual title？

一块已经有正式地契的地，分割成两块或以上，每一块各自一张地契（《国家土地法典》第 135 条，法令用语是「分开的地契」）。有地房屋项目就是把母地契分割成一间房子一张地契。

地契分临时地契和正式地契：临时地契是还没精确测量的地契，正式地契是测绘局精确测量、州测量总监确认过的。

雪兰莪州土地局说明，临时地契转正式地契一般不必业主自己申请，转了之后地契号码和地段号码会改变。

有地房屋也可能是 strata title

2007 年《分层地契法令》修订后，有地住宅也可以发分层地契（第 6(1A) 条），每一块叫「land parcel」，楼高不超过 4 层。房屋及地方政府部的规划指南 GP022 写明：这种 gated community 由业主透过管理机构共同管理；而一般 individual title 住宅区自己设的 guarded neighbourhood，没有法令依据，是居民自愿的安排。

怎么查一个单位的地契？

到土地局做官方查册（carian rasmi）。柔佛州土地局 2026 年的收费是每份地契 RM150，柜台一张表格最多查 5 份；也可以在 iTanah Johor 网上申请，官方查册要先到附近的土地局做一次指纹验证。官方查册有登记官的印章，私人查册没有。

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出处

1. 《1985 年分层地契法令》（Akta 318，截至 2021-04-01 重印本，马六甲州土地局网站）：第 4 条定义、第 6(1A) 条、第 8 条申请时限、第 17 条管理机构。原文
2. 联邦土地与矿务总监署（JKPTG）〈Hakmilik Strata〉常见问题：名词、申请时限与罚则、14A 表格过户、业主三笔付款。原文
3. 槟城州土地局〈Pecah Sempadan〉：《国家土地法典》第 135–139 条。原文
4. 槟城州土地局常见问题（注册，2026-10-01 更新）：临时地契与正式地契；官方查册有登记官印章。原文
5. 雪兰莪州土地局〈Penukaran Hakmilik Sementara Kepada Hakmilik Tetap〉与常见问题：H.S.(D)、H.S.(M) 对应的正式地契。原文
6. 房屋及地方政府部规划指南 GP022〈Gated Community and Guarded Neighbourhood〉（2010）第 2.1、2.3 段。原文
7. 《房屋发展（管制与执照）（修订）条例 2015》P.U.(A) 106/2015：附表 H 第 12、27、28 条。原文
8. 柔佛州土地及矿务局 Borang C2（2026）：官方查册收费；iTanah Johor 使用手册：网上查册与指纹验证。原文

地契种类与收费以各州土地局公布为准。最后核实：2026 年 10 月 11 日。