Aurora Resort Villas @ Aurora Sentral

Aurora Resort Villas @ Aurora Sentral 是 Country View Resources Sdn Bhd 在 Iskandar Puteri 的门禁别墅社区：464 户双层排屋式别墅，占地 40 英亩，位于 163.92 英亩的 Aurora Sentral 镇区内，地址 Jalan Aurora Sentral, 79200 Iskandar Puteri。发展商公布的区位是正对 Marlborough College Malaysia 与 Raffles American School 两所国际学校，并落在柔新经济特区（JS-SEZ）范围内。

地契这一条要拆成三件事看：土地是永久地契，每一户各自持有分层地契（strata title），而地段的土地类别是商业地契 —— 发展商说明这个类别容许旅游相关用途。三件事同时成立，各自影响不同的东西：永久地契管年期，分层地契管你的产权形式与分层份额，商业地契则影响门牌税、地税、水电税率与部分银行的贷款成数。这不是隐藏条款，也不罕见，但它跟一间普通住宅排屋不一样，买之前要一起算进去。

房屋及地方政府部的登记把这个发展项目记在注册名 Aurora Resort 之下，执照商 Country View Resources Sdn Bhd（8428），分两期合计 464 户：

8428-23 期 —— 广告销售准证 8428-23/12-2025/0898(A)-(S)，登记 270 户双层排屋（Rumah Teres），4 房 5 卫，准证申报价格 RM1,174,000 至 RM2,460,000，认证工程进度 100%，状态 Siap Dengan CCC（完工并取得入伙纸）。

8428-24 期 —— 广告销售准证 8428-24/06-2026/0650(A)-(S)，登记 194 户，认证工程进度 100%，状态同样是 Siap Dengan CCC。其中 70 户登记为 4 或 5 房、121 户为 4 房 5 卫，两者申报价格同为 RM1,300,000 至 RM2,000,000；另有 2 户申报 RM1,700,000 至 RM1,900,000；以及 1 间双层独立式（Rumah Sesebuah）登记 7 房 7 卫，申报价 RM5,100,000。

这些是准证上申报的价格区间，不是叫价，也不是网络挂盘价。发展商不能在未变更准证的情况下越出这个区间出售 —— 对一个已完工的项目来说，这是现存最接近官方的一手价格纪录。用它来看二手价时要注意：两期不能直接比较，8428-23 的天花板是 4 房 5 卫产品的 RM2,460,000；8428-24 冲到 RM5,100,000 的是那一间 7 房独立式，其余 193 户全部落在 RM1,300,000 至 RM2,000,000 之间。看二手单位时，决定可比价的是期数与房数，不是门牌地址。

户型方面，Country View 公布 15 款官方户型，分两个系列加端头单位：Sterling Collection（Type A 标准地段、A1 转角、A4 与 A5 端头加地）、Legacy Collection（Type B 标准地段、B1 转角，以及分别为 271 号与 351 号别墅单独绘制的两张 B4 图），另有七张为单一门牌绘制的端头户型图 —— Type C，Type D（57 号、123 号），Type F（124 号、195 号、352 号、428 号）。发展商公布标准地段 24 尺 × 75 尺、建筑面积 2,833 平方尺起，每户四间套房卧室，另有一间客用洗手间与一间工作房；但发展商没有公布逐款户型的面积表，所以本页户型表的面积栏不填估算值。

会所是这个项目的结构性差异：发展商说明这座完整会所由 Aurora Resort Villas 的业主完全共有，不与后期共用、也不留在发展商手上。会所设施包括泳池、健身房、室内羽球馆、网球场、儿童游乐场、大型宴会厅（Grand Event Hall）、住户休息室、会所大堂，以及处理包裹代收与家居清洁的礼宾柜台。全区另有约 3 公里的步行与单车道，从每一户屋后的景观花园穿过去接到会所，走的不是马路。

时间线：项目 2021 年作为 Aurora Sentral 镇区的第一个住宅区推出，同年获 iDEA 2021 的 Ingenious Resort Living Development 奖项；发展商公布 2025 年 3 月完工；第一期 215 位业主在 2025 年 4 月 7 日至 5 月 13 日于会所宴会厅领取钥匙；后续交楼自 2026 年 5 月 18 日起在 Aurora Sentral 销售艺廊进行。2026 年 7 月 15 日，Country View 公布最后一批九个发展商单位 —— 两个转角、五个中间、一个端头、一个端头加地，说明九户视野均无遮挡，公布当时尚未公布价格。这九户之后，这个 464 户的社区就只剩二手转售。

位置坐标 1.438403, 103.641968（发展商在 Google Maps 登记的位置），邮区 79200。直线距离：Legoland Malaysia 约 2.2 公里；新柔长堤 CIQ 与 RTS Bukit Chagar 约 14–15 公里 —— 这不是一个贴着 RTS 的地址，要清楚这一点。第二通道 CIQ、士乃机场、EduCity 与 Puteri Harbour 的距离发展商没有公布，我不填没有来源的数字；你告诉我看哪一号别墅，我按实际路线算给你。

跟我说一声，我一次发给你，不用一层一层问。