DLP 缺陷保修期多久？哪些可以向发展商 claim、哪些不能

新房拿钥匙之后，有 24 个月的缺陷保修期（Defect Liability Period，DLP）。这 24 个月里出现的缺陷，只要是施工或材料的问题，或者房子没照批准的图则建，发展商都要在收到你的书面通知后 30 天内，自己出钱修好。

DLP 从哪一天开始算？

从你拿钥匙（vacant possession）那一天开始，24 个历月。Schedule G（有地）第 27 条和 Schedule H（分层）第 30 条都这样写；国家房屋局的常见问题也写明，DLP 是买家拿钥匙之后的 24 个月，这一条就写在你签的买卖合约里。

所以买已完工的单位，DLP 是从你自己拿钥匙那天算，不是从整个项目完工那天算。

还有一点：发展商发出交屋通知 30 天后，就算你还没去拿钥匙，合约也当作你已经收屋（Schedule G 第 26(3) 条、Schedule H 第 27(3) 条），DLP 从那天开始跑。收到交屋通知，最好尽快去验屋。

DLP 时间线：这几个日子要记住

依据：附表 G 第 27 条、附表 H 第 30 条与两者的第三附表第 5 项；审裁庭期限见房屋及地方政府部常见问题。

哪些可以 claim？

Schedule H 第 30(1) 条保的是：单位里、整栋大楼、或者公共设施（harta bersama）出现的缺陷、收缩或其他毛病，只要同时符合两个条件 ——

1. 在拿钥匙后 24 个月内出现；
2. 原因是施工或材料有问题，或者没有照合约附表一和附表四的批准图则与规格建造。

合约附表四列了发展商承诺的规格：结构、墙、屋顶、天花、窗、门、五金、墙面、地面、卫浴设备与水管、电器装置、室内电讯管线等。做出来跟这份规格不一样，也在 DLP 的范围里。

楼上漏水渗到你家：《2015 年分层管理（维修与管理）条例》第 60(1) 条写明，在 DLP 期内可以按买卖合约向发展商索赔。公共设施的缺陷，同一份条例第 58(d) 条也写明是发展商的责任；发展商交屋时要把建筑成本 0.5% 或 RM50,000（取较高者）存给建筑物专员，作为公共设施缺陷的保证金（第 47 条）。

哪些不在 DLP 范围？

条文只保上面两种原因造成的缺陷。按条文的文字，不是这两种原因造成的毛病，就不在 DLP 里，例如你自己装修时打坏的地方。另外：

• 24 个月过后才出现的缺陷，不在 DLP 里。
• 房屋买家索赔审裁庭（TTPR）不受理设计错误、疏忽、产业中介诈骗、烂尾项目这几类案件，这些要走其他途径。

怎么 claim？

1. 书面通知发展商，列出每一项缺陷和位置（附照片最清楚）。
2. 同时把副本交给发展商的律师，而且要在拿钥匙后 8 个月或 24 个月期满之前交。这样律师就不能把托管的那一笔放给发展商，要等发展商建筑师证明已经修好（第 30(3) 条）。
3. 发展商有 30 天修。
4. 30 天没修好：你先把修理费通知发展商，再给发展商 30 天自己修；还是不修，你可以自己找人修，然后向发展商的律师书面索取修理费，律师要在 30 天内从托管款里付给你（第 30(2) 条）。

书面通知要写什么？

合约只认书面通知。口头报修、打电话给管理处，都不算数。一份清楚的通知要有：

• 你的名字、单位号码、拿钥匙的日期；
• 每一项缺陷一行：在哪里（例如主人房浴室天花）、是什么情况（例如渗水、裂缝、门关不上）；
• 每一项的照片，最好拍到日期；
• 写信的日期，以及你的联络方式。

正本寄给发展商，副本同时交给发展商的律师，自己留一份，并保留寄件证明。合约的送达条款写明，通知可以用挂号信寄，寄出 5 天后当作对方已经收到（以 Schedule G 第 29 条为例）；也可以亲手交。

发展商一直不理呢？

可以向房屋买家索赔审裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）申请。每宗索赔上限 RM50,000，申请费 RM10。缺陷这类技术性索赔，要在 DLP 结束后 12 个月内提出。

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出处

1. 《房屋发展（管制与执照）（修订）条例 2015》P.U.(A) 106/2015（JPN 网站）：附表 H 第 27(3) 条视同收屋、第 30 条缺陷保修期、第三附表第 5 项托管款、第四附表规格；附表 G 第 26(3)、27、29 条。原文
2. 国家房屋局〈Soalan Lazim Mengenai Penguatkuasaan〉第 8 题：DLP 为拿钥匙后 24 个历月（2023-10-07 更新）。原文
3. 《2015 年分层管理（维修与管理）条例》P.U.(A) 107/2015：第 47 条公共设施缺陷保证金、第 58(d) 条、第 60(1) 条楼层间漏水。原文
4. 房屋及地方政府部：房屋买家索赔审裁庭常见问题（索赔上限、申请费、期限、不受理的案件，2023-01-20 更新）。原文

以上为法定合约格式的条文。你签的合约以合约本身为准；审裁庭的上限与收费以房屋及地方政府部最新公布为准。最后核实：2026 年 10 月 11 日。