买 under construction 新盘要注意什么？签约前查这 6 件事

买还在建的新盘（under construction），钱是按工程进度一期一期付，房子要两三年后才拿到。这段时间的保障来自《房屋发展法令》：发展商要有执照和广告销售准证，合约要用政府规定的格式，交屋有期限，迟了要赔。签约前把下面 6 件事逐一对过。

1. 发展商的执照和广告销售准证还有效吗？

房屋及地方政府部的购屋须知第一条：发展商要有有效的发展商执照和有效的广告与销售准证（Permit Iklan dan Jualan）。

国家房屋局规定，发展商的广告必须印出：执照号码与有效期、准证号码与有效期、发展商名称地址，以及「IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA」这一句。准证的有效期：Schedule H（分层）项目 3 年，Schedule G（有地）项目 2 年。

可以在房屋部的 TEDUH 系统查项目和发展商。本站每一个项目页，也把准证号码和来源列出来了。

2. 地契清楚吗？

国家房屋局要买家看清楚：永久地契还是租赁地契（租赁的话几时到期）、是不是马来保留地；宣传册也要写明土地有没有抵押给银行做贷款。地契的分别看〈Freehold 和 leasehold〉指南。

3. 合约是 Schedule G 还是 Schedule H？

向持牌发展商买在建房屋，合约要用法定格式：有地房产用 Schedule G，分层房产用 Schedule H。法定格式里的付款阶段、交屋期限、迟交赔偿、缺陷保修期，发展商都不能改。

4. 钱是怎么付的？

• 签买卖合约之前，发展商不能收任何钱。（国家房屋局常见问题）
• 签约当天付房价的 10%，这一天就是合约日期。
• 之后按工程进度付，每一期的通知要附发展商建筑师或工程师签的证明。

每一期多少百分比，看〈Schedule H 进度付款表〉那一篇。国家房屋局也批准另一种「先建后卖」的 10/90 方式：签约付 10%，交屋时付 90%。

5. 几时交屋？迟了怎么赔？

分层项目的公共设施也有完成期限，迟了按房价最后 20% 的年息 10% 赔。迟交赔偿可以直接从还没付的分期款里扣。合约里交屋期限、赔偿怎么算、付款表，看〈买卖合约（SPA）怎么看〉那一篇。

6. 万一项目停工呢？

先看定义。国家房屋局的「烂尾项目」是指：工地连续 6 个月没有明显施工，或者超过合约期限还没完成，并由部长按《房屋发展法令》第 11(1)(ca) 条确认。

被确认后，买家可以向国家房屋局申请确认信，用来向银行申请调整贷款、向公积金局申请第二次提款等。买家对发展商的索赔，要在签约后 6 年的时效内提出。房屋部的 TEDUH 系统也公布烂尾和问题项目的名单。

所以签约前查发展商以前的项目有没有出过问题，是值得做的一步。

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出处

1. 房屋及地方政府部〈Tips Untuk Pembeli Rumah〉：执照、准证、地契状况、迟交赔偿、缺陷保修。原文
2. 国家房屋局〈Tips Kepada Pembeli Rumah〉（2019-08-21 更新）：宣传册必须列明的资料、10% 首期、交屋期限与条件。原文
3. 国家房屋局执法常见问题（2023-10-07 更新）：执照与准证、签约前不得收费、迟交赔偿算法。原文
4. 国家房屋局《广告与销售准证申请指南》（2025-02-20 更新）：广告必须印出的资料、准证有效期、BKJ 10/90。原文
5. 国家房屋局〈Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai〉（2023-10-23 更新）与〈Pemulihan Projek Terbengkalai〉常见问题：烂尾定义、确认信用途、时效。原文
6. 《房屋发展（管制与执照）（修订）条例 2015》P.U.(A) 106/2015：附表 G 第 24、26 条，附表 H 第 25、27、29 条。原文

以上为房屋部与法定合约格式的规定。你签的合约以合约本身为准。最后核实：2026 年 10 月 11 日。