2027 财政预算案与新山房地产：6 个利好逐条核过，以及服务式公寓到底算不算

2027 年财政预算案不是一份房地产预算案 —— 整份演词里，外国人买房、产业盈利税、MM2H，一个字都没提。但里面有六条跟新山直接相关，而且有一条，连很多经纪都讲错了。这一页逐条对回官方演词的段落。

先把大数字过一轮

利好 ①：首购印花税，从 50 万加到 75 万

RM500,000 以下的首购房，贷款合约与转名印花税全免；RM500,001 到 RM750,000，前 RM500,000 全免、超出的部分减半。适用的是 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签的买卖合约。

这一条的级距表、实际能省多少、以及为什么签约日期比房价更关键，整理在〈2027 财案首购印花税：50 万以下全免、75 万以下减半，签约日期决定你拿不拿得到〉，这里不重复。

财案的税务附录写明对象是马来西亚公民。

利好 ②：SJKP 房贷担保加到 RM200 亿

房屋信贷担保计划（SJKP）这次提供最高 RM200 亿的房贷担保，目标让 8 万名首购族买到第一间房，特别是没有固定收入的自雇人士。另外国民储蓄银行（BSN）与 Agrobank 拨出 RM2.7 亿，给零工族创业或买第一间房。

对新山的意义是间接的：借得到钱的人多了，第一次买房的人就多一批。这一条不限地区，也不是针对关卡走廊的单位。

利好 ③：新柔特区 RM1,320 亿投资，年底推总蓝图

演词第 146 段：2025 年至 2026 年 6 月，新柔特区（JS-SEZ）录得 RM1,320 亿投资。首相说，他会与新加坡总理黄循财在今年年底前推出特区的总蓝图与蓝皮书。

公司进来要请人，请了人要住 —— 先租后买。这个顺序是常识，但时间表没有人公布过，本页也不推。想看柔佛的产业项目实际落在哪几个区、请多少人，写在〈柔佛 83 个项目、1674 亿：2030 年要多 20 万个工作〉。

利好 ④：Nexus Sedenak，潜在投资 RM120 亿、4.5 万个工作

同一段演词点名 Nexus Sedenak 将成为新柔特区北部的新工业节点，潜在投资 RM120 亿、带来 4.5 万个工作。Sedenak 交通圈的衔接道路会提升。

演词写的是「新柔特区北部」，没有写古来。Sedenak 在地理上属于古来县，但那是对照地图得出的，不是演词里的字，所以这一页按演词写。

利好 ⑤：新山塞车定案用 e-ART，RTS 通车前先加车

演词第 37 段：政府把处理新山交通拥堵列为最优先，并同意以 e-ART（高架自动轨道捷运系统）作为主要方案。

演词没有公布拨款、路线与时间表。另外一条独立的消息：交通部长陆兆福在 2026 年 7 月 2 日说，这个计划预计在发出中标信后约四年完工，条款仍在谈。网上流传的造价数字没有官方出处，本页不写。

RTS 通车之前的过渡安排，演词写得很具体：增加本地巴士路线、加密巴士与 KTM Komuter 班次、在繁忙地点提供 GrabShuttle。

利好 ⑥：外国人买房，整份演词一个字都没提

这一条是「没有消息就是好消息」。2026 年财案把外国国籍买家的转名印花税从 4% 调到统一 8%，当时震动很大。2027 年财案的演词里，外国人买房、产业盈利税（RPGT）、MM2H，三样都没有出现。

这是把演词全文搜过两遍的结果，官方税务附录里也没有相关条目。

两条规矩对永久居民的处理刚好相反：8% 那一条，永久居民不适用（跟公民一样按级距）；产业盈利税那一条，永久居民跟公民同一组。8% 的法源是 2025 年财政法令（Act 874），2025 年 12 月 31 日宪报、2026 年 1 月 1 日生效。

服务式公寓到底算不算？法律这一边已经改了

这是这一页最该看的一段，因为新山关卡走廊卖得最多的就是服务式公寓，而市面上流传的讲法已经过时。

以往的说法是「首购印花税豁免不包括服务式公寓」。这个说法以前成立，但来源常被讲错 —— 它不在豁免令里。

要注意的三件事

• 明年经济增长预测比今年慢。2027 年 4.2% 至 5.2%，2026 年是 4.8% 至 5.3%。还是增长，但慢一点。
• 这不是一份房地产预算案。住宅滞销这一题，财案没有处理。政府给了方向，挑哪一间还是要自己看。
• 高收入那一档其实是加税。30% 最高税率的门槛从「超过 RM200 万」降到「超过 RM100 万」。两档降 1 个百分点是好消息，但这一条要一起算。

三种人，各看哪一条

影片：这一集把六条逐条讲一遍

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常见问题

2027 年财政预算案对买房的人有什么直接好处？

主要是首购印花税级距从 RM50 万扩大到 RM75 万（适用 2027 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日签的买卖合约），以及 SJKP 房贷担保加到 RM200 亿、目标协助 8 万名首购族。对新山另外还有新柔特区 RM1,320 亿投资、Nexus Sedenak 4.5 万个工作，以及 e-ART 定案。

服务式公寓可以用首购印花税豁免吗？

现在还不能确定。2021 年的豁免令本身没有明文排除服务式公寓，排除是写在内陆税收局要买家签的法定宣誓书范本里。但 2025 年财政法令已经把 service apartment 与 SOHO 写进印花税法令的「住宅」定义，律师公会 2026 年 4 月也去函要求税收局修改范本。2027 年的豁免令还没宪报，所以签约前要确认。

外国人买房这次有没有加税？

没有。整份预算案演词没有提到外国人买房、产业盈利税或 MM2H。外国国籍买家的转名印花税维持统一 8%（永久居民不适用），产业盈利税维持五年内 30%、第六年起 10%。

e-ART 几时建好？

预算案没有公布拨款、路线与时间表。另外一条独立消息是交通部长 2026 年 7 月 2 日说，预计在发出中标信后约四年完工，条款仍在谈。网上流传的造价数字没有官方出处。

最低工资调到 RM2,000，是全部公司都要跟吗？

不是。2027 年 6 月生效，惠及超过 400 万名雇员，但年销售额低于 RM5,000 万的中小微企业获得豁免。演词用的是「豁免」，不是「暂缓」，而且没有写期限。

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• 外国人在柔佛能买什么

出处

1. 预算总额 RM4,598 亿（财政部，按年增 3.6%）、发展开支 RM830 亿与行政开支 RM3,768 亿、2027 年增长预测 4.2% 至 5.2%（2026 年 4.8% 至 5.3%）、最低工资 RM1,700 调至 RM2,000 于 2027 年 6 月生效惠及超过 400 万名雇员、年销售额低于 RM5,000 万的中小微企业获豁免、STR 与 SARA 加至 RM160 亿、国能投资 RM150 亿加强国家电网、房屋拨款近 RM10 亿（Rumah Mesra Rakyat 与 Program Residensi Rakyat，四个新项目之一在柔佛古来）、SJKP 担保最高 RM200 亿协助 8 万名首购族、BSN 与 Agrobank RM2.7 亿、新柔特区 2025 年至 2026 年 6 月录得 RM1,320 亿投资与年底推出总蓝图及蓝皮书、Nexus Sedenak 为新柔特区北部新工业节点（潜在投资 RM120 亿、4.5 万个工作）、e-ART 为新山交通主要方案、RTS 通车前增加巴士与 KTM Komuter 班次及提供 GrabShuttle、首购印花税级距与适用期间：马来西亚财政部〈2027 年财政预算案演词〉，2026 年 10 月 9 日提呈（段落 26、32、34、37、54、55、56、112、146）；总额与增幅另见马来西亚国家新闻社（Bernama）同日报道；《2027 年财政展望》。
2. 个人所得税两档各降 1 个百分点（RM70,001–100,000 由 19% 至 18%、RM100,001–150,000 由 25% 至 24%）、30% 最高税率门槛由超过 RM200 万降至超过 RM100 万、个人与受抚养亲属减免由 RM9,000 增至 RM12,000（2027 课税年起）、首购豁免对象限马来西亚公民：财政部〈2027 年财政预算案税务措施附录〉（附录 1、2、16）；另参 PwC Malaysia 2027 年财案税务评述。
3. 2021 年两道豁免令对「residential property」的定义（house、condominium unit、apartment、flat）：P.U.(A) 53/2021 与 P.U.(A) 54/2021，现行有效期经 P.U.(A) 448/2025 与 449/2025 延长至 2027 年 12 月 31 日。
4. 法定宣誓书范本第 4 段要求声明不包括 SOHO、SOFO、SOVO 与 service apartment：内陆税收局（LHDN）印花税门户的宣誓书范本，编号 LHDN.AG.600-20/5/11。
5. 2025 年财政法令（Act 874，2025 年 12 月 31 日宪报、2026 年 1 月 1 日生效）在印花税法令第 2 条插入的「residential property」定义明文包括 service apartment 与 small office home office；同一法令将非公民个人与外国公司的转名印花税由 4% 调至 8%，永久居民不适用。
6. 税收局范本不是法律、与成文法抵触时以法律为准，以及公会已去函要求修改范本：马来西亚律师公会第 128/2026 号通令，2026 年 4 月 16 日（取代第 090/2026 号）。
7. 产业盈利税税率（非公民与外国公司第 1 至 5 年 30%、第 6 年起 10%；公民与永久居民第 6 年起 0%）：内陆税收局产业盈利税税率表（附表五）。
8. e-ART 预计在发出中标信后约四年完工、条款仍在谈：交通部长陆兆福谈话，2026 年 7 月 2 日经 The Edge Malaysia 报道。此为预算案以外的独立消息。
9. 截至本页最后核实之日，2027 年首购印花税豁免令尚未宪报，内陆税收局印花税门户仍只列出 P.U.(A) 448/2025 与 449/2025 的宣誓书范本。

本页为一般资讯与评论，不构成法律、税务或投资建议，不含任何回报预测。预算案宣布的措施须经国会通过与宪报方始生效，细则以最终法令与豁免令为准。服务式公寓能否适用首购豁免，待豁免令宪报与税收局范本更新后方能确定，本页届时会更新。最后核实：2026 年 11 月 5 日。