买二手房（subsale）要注意什么？签约前查这 6 件事

二手房（subsale）是向屋主买，不是向发展商买，没有 Schedule G／H 那套法定合约和进度付款的保障。所以签约前的查核更重要：地契上写了什么、有没有抵押或限制、转名要不要州政府同意、前屋主欠不欠管理费和税。

1. 先做官方查册（carian rasmi）

到土地局查这张地契的官方记录。柔佛州土地局 2026 年的收费是每份地契 RM150，柜台一张表格最多查 5 份；也可以在 iTanah Johor 网上申请，官方查册要先到附近的土地局做一次指纹验证。官方查册有登记官的印章，私人查册没有。

查册要看的几样：登记业主是不是跟你谈的那个人、地契种类和年期（租赁地契几时到期）、土地用途、地契上的限制条件、有没有抵押（gadaian）和 caveat（kaveat）。

2. 有没有抵押给银行？有没有 caveat？

联邦土地与矿务总监署写明：地契有 caveat，过户要拿到 caveat 人的同意；有抵押，过户要拿到抵押银行的同意。屋主还有房贷没还清是常见的事，买卖合约里要写清楚怎么用你的购屋款赎回。

3. 转名要不要州政府同意？

地契上如果有「限制权益」（sekatan kepentingan），例如写明不得未经州政府批准转让，过户前一定要拿到州政府的同意书。

柔佛州土地局的规定：业主要申请「放宽限制权益」；批准后要在 6 个月内办过户，可以延长，但总共不超过 1 年。申请费每份地契 RM100，另有按类别的批准费，例如低价或可负担房屋每个单位 RM500。土著保留单位卖给非土著，要附报纸广告正本（3 个月内登 3 次）。外国国籍买家另有州政府批准、最低价格门槛和批准费。

4. 分层单位：拿一张管理费欠款证明

• JMB 或发展商在管理的阶段：屋主或准买家可以申请一张证明，列出应缴的管理费和 sinking fund、怎样缴、有没有欠款，收费不超过 RM50（《2013 年分层管理法令》第 31 条）。
• 管理机构（MC）成立之后：用 Borang 19（业主或准业主应付款项证明），MC 要在收到申请和费用后 21 天内发出，不发是违法，最高罚款 RM50,000（《2015 年分层管理条例》第 30 条）。

前屋主欠的管理费，不会转到你身上。实务上，交屋之前所有欠款会先清完，才交屋。拿到这张证明，就知道要清的是多少。

5. 地税、门牌税有没有欠？

柔佛的地税可以在州土地局的 Hasil Hub 查账单和缴费记录；新山的门牌税可以在市政厅的 MyBill 查。柔佛州土地局的过户申请清单，要求附上当年的地税和门牌税收据，所以欠税的单位，过户手续会卡住。逾期的罚款算法，看〈迟付钱要付多少利息〉那一篇。

6. RPGT 扣起和印花税

• RPGT：买家要从房价里扣起一部分，60 天内交给税务局 —— 卖家是公民或永久居民扣 3%，外国国籍扣 7%，本地公司持有 3 年内扣 5%、第 4 年起扣 3%。买家也要在 60 天内交 CKHT 2A 表格。没按时交，买家要多缴 10%。详细看〈RPGT 卖房税〉指南。
• 转名印花税（MOT）：算法看〈买房要准备多少钱〉指南。税务局公布，房地产转让的印花税从 2027 年 1 月 1 日起改成自我评估。

相关

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出处

1. 柔佛州土地及矿务局 Borang C2（2026）：官方查册收费与申请方式。原文
2. iTanah Johor 公众使用手册 v1.0：网上私人查册与官方查册、指纹验证。原文
3. 槟城州土地局常见问题（注册）：官方查册有登记官印章。原文
4. 联邦土地与矿务总监署〈Pemilik Tanah〉：限制权益要州政府同意书；caveat 人与抵押银行的同意。原文
5. 柔佛州土地及矿务局〈Pindahmilik / Longgar Sekatan〉与过户申请清单（2026）：放宽限制、6 个月期限、申请费与批准费、土著单位广告、税务收据。原文
6. 《2013 年分层管理法令》（Act 757）第 31 条（布城机构网站副本）。原文
7. 《2015 年分层管理（维修与管理）条例》P.U.(A) 107/2015 第 30 条与 Borang 19。原文
8. 柔佛州土地局 Hasil Hub；新山市政厅门牌税页（2026-09-24 更新）。原文
9. 马来西亚税务局：卖家与买家的 RPGT 责任、扣起率与 60 天期限（2026-06-26 更新）；印花税自我评估分阶段实施（2026-08-28 更新）。原文

查册收费、州政府同意的规定与收费以柔佛为例，其他州以当地土地局公布为准。最后核实：2026 年 10 月 11 日。