外国人在柔佛能买什么？官方门槛、配额，和九样一律不能买的

这是我被问得最多的一句话：外国人在新山买房，到底多少钱以上才能买？市场上同时流传着 100 万、60 万、50 万三个数字，而且讲的人都很肯定。三个都有人讲对，只是讲的不是同一件事。

官方门槛与配额

不论是直接向发展商买，还是买次手，最低价都一样。配额是指同一个项目里，可以卖给外国人的单位比例上限：

出处：柔佛州土地及矿务局官网〈Perolehan Hartanah Oleh Kepentingan Asing〉。

配额这件事，买家通常不知道

公寓类的配额是 50% —— 听起来很宽松，但它是整个项目的上限，不是每一栋、每一个户型分开算。热门项目的外国人配额会先被用掉；配额满了，哪怕你出得起价、条件全部符合，州政府一样不会批。

所以看项目的时候，除了问价格，还要问一句：这个项目的外国人配额还剩多少。这件事发展商不会写在广告上，但销售部门手上有数。

九样东西，外国人一律不能买

这一份清单是硬规定，跟价钱无关 —— 出一千万也不行：

1. 低成本与中低成本的住宅或店屋单位
2. 单层与一层半排屋
3. 少于 3 层的店屋，或店屋／办公室
4. 项目里划给土著固打的单位（除非另外取得柔佛州秘书署房屋组的豁免）
5. 法庭颁下售卖令的土地，以及公开拍卖的产业
6. 马来保留地上的产业
7. 档口与维修工坊
8. 以 homestead 概念发展的农地
9. 依 2005 年国家遗产法令宪报的产业

农地不能买，只能承租：要以本地公司名义、租期 10 年以上，而且限于高科技商业农业、农业旅游，或出口导向的农产加工。

那 60 万、50 万是哪里来的

官网的门槛表上没有这两个数字。但同一个官网的收费表里，有这么一条：

也就是说，州政府自己承认有这条路，而且连收费都订好了。它不是公布的门槛，是一个项目一个项目去申请的批准。这就解释了一件很多人想不通的事：同一条街上的两个项目，为什么一个外国人 60 万买得到，另一个非要 100 万。

所以听到「柔佛门槛是 60 万」的时候，正确的追问不是「真的假的」，而是：你讲的是哪一个项目？它拿到批准了吗？

实务上，新山哪些地方低于 100 万能买

• 美迪尼（Medini）：跟新山其他地方一样，看个别项目拿到的批文 —— 有的是 RM500,000 以上，有的是 RM600,000 以上，不是一个固定数字。
• 森林城市（Forest City）：一律 RM500,000 以上，外国人就能买。

这两项是新山在地跑盘与成交的现况（Simon 实测），不是州政府公布的门槛表。要确定你看中的那一栋属于哪一种，看该项目的批文最准 —— 这个我可以替你去要。

永久居民也算「外国权益」

这一点很多人会踩到。柔佛州土地局依国家土地法典第 433B 条列出的「外国权益」定义，包含四种：

• 非马来西亚公民的个人
• 永久居民（PR）个人
• 外国公司或外国机构
• 上述两者持有超过 50% 投票权的本地公司或机构

要分清楚的是：这是土地局批准这一关的定义。印花税那一关是另一套规定 —— 2026 年起外国国籍买家的转名印花税统一 8%，而马来西亚永久居民不适用那一条。两关两套标准，不要混在一起算。

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出处

1. 柔佛州土地及矿务局（PTG Johor）官网〈Perolehan Hartanah Oleh Kepentingan Asing〉：外国权益定义（国家土地法典第 433B 条）、各类别最低价 RM1,000,000 与配额、九项不准购买清单、农地承租条件。
2. 柔佛州土地及矿务局官网〈Maklumat Bayaran〉：服务式公寓／SOHO 经州政府批准可低于 RM1,000,000 售出，该情况批准费最低 RM50,000。依《柔佛土地规则（第 1 号）（修订）2026》，2026 年 4 月 1 日生效。
3. 外国国籍买家转名印花税 8%、永久居民不适用：财政部 2026 年预算案文件（见本站〈马来西亚买房要准备多少钱〉）。
4. 美迪尼与森林城市现行可买价位：Simon 实测（新山在地跑盘与成交现况）；个别项目以其向州政府取得的批文为准。

以上为州政府官方网站公布的内容。规定与收费可能调整，以柔佛州土地及矿务局最新公布为准；个别项目的配额与批准状况，以该项目向州政府取得的批文为准。最后核实：2026 年 10 月 8 日。